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どんな場所に住みたいですか?住宅購入で考えなければならない「用途地域」について

こんにちは!広報担当の長(ちょう)です。
希望通りの注文住宅を建てることができたとしてもいきなり自宅の横にパチンコ屋やカラオケ屋などの騒音が激しい店や大型トラックが行き来するような工場が建ったら嫌じゃないですか?
実は地域によって建てても良い建物がと建てたらいけない建物が法律によって規制されているのをご存知でしょうか?
今回はその「用途地域」についてお話ししていきます。

-用途地域とは?-

自分の土地なら自分の好きに建ててもいいように思えますが実はそんなことはありません。
では、なぜ建ててもいい建物が法律で定められているのでしょうか?
例えば住宅街のど真ん中に危険性の高い薬品工場ができたらどうでしょうか?
元々そこに住んでいた方からすれば大変迷惑だと思います。
このように、土地の用途や建物の用途は単体ではなく地域で考えないと都市の発展に大きな影響があります。
そこで都市として発展させるエリアを「市街化区域」
発展を調整するエリアを「市街化調整区域」
の2種類に分類しこの「市街化区域」のエリアを「用途地域」という地域で分類しており、そこで分類されたエリアのルールに沿った建物を建築することが可能となります。

では「用途地域」ではどのような地域に分類されるのでしょうか?
大きく分けると住居系、商業系、工業系の3つに分類されます。
更にそこから
住居系は8つ
商業系は2つ
工業系は3つ
の計13の地域に分類されます。

ではそれぞれの地域の特徴を見ていきましょう。

-住居系地域①-

住居系は一番多く8つの区分けがされていますが基本的には住むために配慮されたエリアとなります。
そのため住宅をメインとし店舗や工場などは制限される傾向にあります。
では制限の厳しい地域から見ていきましょう。

「第一種低層住居専用地域」
“低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらのエリアは住居系で最も制限がかかるエリアです。
名称が低層というだけあって建物の高さにも厳しい制限がかかっており、集合住宅であっても3階が限界であるため戸建住宅メインのエリアといえます。
また外壁後退(建物と敷地の境界までの距離を1~1.5m空けなさい)という制限もあるため家同士が密集おらず、日当たりや風通し、プライバシー等が確保されております。
しかしながらスーパーや薬局、コンビニといった店舗でも建てることができないので日用品の購入であったとしても簡単に買いに行くことができないのがデメリットといえます。
分かりやすいイメージとしては高級住宅街などがあげられます。

「第二種低層住居専用地域」
“主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらのエリアは基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが店舗に関して少し緩和されており床面積150㎡以内の2階建までの店舗、飲食店が可能となりコンビニや日用品の販売や生活に必要な店舗であれば建築可能となります。(娯楽施設等に関しては不可)
ざわざわした街中は嫌だけど住宅だけで何もお店がないのはちょっと…という方にお勧めといえるエリアです

☆ちなみに住居系の地域分けで「第一種」と「第二種」の区分けについては、第一種よりも規制が緩和されているものが第二種と思っていただいて問題ありません。

「田園住居地域」
“農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらは2018年4月に施工された新しいめの用途地域です。
こちらも基本的には低層住居専用地域と同等の規制を受けるため戸建住宅メインのエリアですが田園といわれる特徴としましては農業用の施設に関していれば飲食店や店舗、貯槽施設などが建築可能となります。(面積500㎡以内)
(例)農産物直売所、農業レストラン、農業の生産に必要な資材の倉庫や貯蓄倉庫、集荷工場等
こちらの地域が新設された背景は今回は割愛しますが、簡単にいうと「都市部にある農地を守る地域」といってもよいでしょう。

-住居系地域②-

ここからは高さの規制が緩和されていくため集合住宅や店舗等も可能となっていくエリアです。

「第一種中高層住居専用地域」
“中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらは名前通り中高層の集合住宅が建築可能となるエリアで店舗や飲食店についても500㎡以内で2階以下であれば可能となるため日常生活には不便の無いエリアといえます。
しかし娯楽施設やオフィスビル等は建築不可のためまだまだ住居としての特色が強いエリアといえるでしょう。

「第二種中高層住居専用地域」
“主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらは第一種中高層住居専用地域をもう少し緩和させており、店舗や飲食店の規制も500㎡から1,500㎡以内と広さの規制が緩和されています。またガソリンスタンドといった危険物を取り扱う施設も建築可能となります。

集合住宅をお探しの方で「あまりうるさいのはちょっと…」という方であれば第一種中高層住居専用地域がオススメで、「ある程度利便性は欲しい」という方であれば第二種中高層住居専用地域がオススメです。

-住居系地域③-

住居系最後のパートで住宅、商業施設、工場、事務所といった様々な施設が混在しているエリアとなります。

「第一種住居地域」
“住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらは住居地域ではありますが住居専用の地域ではありません。むしろ生活する上で必要な施設な建築可能な地域となっており利便性は高いエリアといえるでしょう。しかしながらパチンコ店やカラオケボックスといって娯楽施設は建築不可の地域となっているので一人暮らしの学生さん社会人の方にはまだ少し物足りない地域かもしれませんが、共働きの若年層夫婦にはお勧めといえるでしょう。

「第二種住居地域」
“主として住居の環境を保護するため定める地域とする”
こちらの地域は上記の第一種住居地域で制限されていた娯楽施設が建築可能となる地域です。あくまで住宅がメインの地域ではありますが商業施設やオフィスビル、工場など様々な建物が建っており利便性がかなり高いため家には寝に帰るだけといった方には十分お勧めの地域と言えますが、騒音も多い可能性が高いため、静かに暮らしたい方は下見などで十分チェックが必要といえる地域でしょう。

「準住居地域」
“道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする”
基本的には第二種住居地域と同じであるがこちらの地域は「道路の沿道」とあるように国道や県道といった大通り沿いが指定されることが多い地域で車通りも多くなるため自動車関係の建物も多く建てられるようになります。
見た目は「住居地域?」と疑問を抱く地域でもあるかもしれません。

こちらの3つの地域は住宅地域ではありますがかなり商業施設が建築可能となるため住宅街といったイメージは持ちにくいかもしれません。そのため小さなお子様がいらっしゃるファミリー層向けではないかもしれませんが、車を所有しているか?とか、夫婦共働きか?とか条件次第では十分検討できる地域ではないでしょうか。

-商業系地域-

商業系は2つに分類され、規制が緩く様々な店舗が可能となります。
一人暮らしの方には住みやすいエリアとなりますが、ファミリー層には不向きと言えるでしょう。

「近隣商業地域」
“近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする”
こちらの地域名にある「近隣」とは住宅の近くということで住宅にすむ住人が日用品の購入など日常生活を行うために地域で住宅ではなく商業施設がメインの地域となります。また工場も小規模であれば可能です。
更にこちらの地域では住居系地域では建築できなかったショッピングモールのような大型商業施設が可能となります。
駅前や商店街、大通り沿い等が指定されていることが多い地域です。
しかしながらキャバクラなど風俗店は禁止されております。

「商業地域」
“主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする”
こちらの地域は中規模以上の工場以外は住宅でも商業施設でも建築可能な地域となります。皆さんが思う栄えている町はだいたい商業地域といっても過言ではないでしょう。(例)京都では四条河原町周辺とか、大阪だと梅田周辺とかです。

商業系地域は住宅街ではないので住むに適した地域かと聞かれれば適しているとは言い難いであり、ワンルームマンションであったとしても家賃が高いことが多いです。しかしながら通勤時間を短くしたい方やとにかく利便性が大事な方であれば検討しても良いでしょう。

-工業系地域-

住居系から商業系地域にかけて規制が緩くなっていきましたが、工業系地域は工業系以外の建物に関してはまた規制が厳しくなっていきます。

「準工業地域」
“主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする”
住環境を悪化させる工場以外の工場が可能となります。
また住居系は全て可能。
商業系地域で可能である個室付浴場が禁止されている。
そのため13種の地域の中では一番ごちゃごちゃした地域(笑)といえるでしょう

「工業地域」
“主として工業の利便を増進するため定める地域とする”
工場に関しての規制が無い地域であり、学校関係や病院が建てられ無い地域となります。
住宅に関しては建てることは可能だが、あくまで工業用の地域であるため住むに適した地域とは言えないでしょう

「工業専用地域」
“工業の利便を増進するため定める地域とする”
イメージとしては海沿いの工場が立ち並ぶエリアを想像していただけると間違いないです。こちらは13種の地域で唯一住宅が建てることができない地域です。
そのためそもそも住むためのエリアとして検討できないので今回は割愛いたします。

工業地域に関しては工場で働く方々であれば住宅として検討可能かもしれませんがあくまで工業用のエリアのため、あまりオススメとは言えない地域でしょう。しかしながら準工業地域に関しては街中にもそれなりに指定されている場合もあるため騒音等があまり気にならない方であれば検討の一つにいれてもよいでしょう。

-まとめ-

自分の土地であったとしても好き勝手になんでも建てていいことはありません。
しかしだからこそ自身がどういった環境で生活したいのか?を考えて場所選びをすれば周辺に望まぬ建物が建つ危険性が低くなります。

本ブログが皆様の土地選びの参考になれば幸いです。

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