2028年から変わる住宅ローン控除。家づくり前に確認したい住宅性能と日付

家づくりの予算を考えるとき、住宅ローン控除を見込んでいる方も多いと思います。2028年の制度変更を知り、「いつまでに家を建てればいいのだろう」と気になっている方もいるのではないでしょうか。

確認したいのは、計画する家の性能区分と、それぞれの日付です。住宅ローン控除の制度自体は、2030年12月31日までの入居を対象に延長されています。その中で、新築の「省エネ基準適合住宅」に関する扱いが変わります。

今回は、京都で注文住宅を考える方に向けて、打ち合わせで確認しておきたいポイントを整理します。制度は2026年10月8日時点の国税庁・国土交通省の情報に基づいています。

住宅ローン控除では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅の区分によって条件が分かれます。

2028年からの変更で特に確認が必要なのは、このうちの「省エネ基準適合住宅」です。日常的な「省エネ住宅」という言葉と、税制上の区分を分けて見ておきましょう。

打ち合わせでは「この家は、住宅ローン控除ではどの区分になりますか」と尋ねてみてください。続けて、その区分を証明する書類と、取得する時期も確認します。仕様を決める話と、申告に必要な証明を用意する話を、同じ計画の中で進めるためです。

2028〜2030年に入居する新築の「省エネ基準適合住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外になります。ただし、次のどちらかを満たす住宅には経過措置があります。

・2027年12月31日までに建築確認を受けている
・登記簿上の建築日付が2028年6月30日までである

この経過措置では、借入限度額2,000万円、控除期間10年とされています。ほかの適用要件も満たす必要があります。

ここで使われるのは、建築確認を受けた日や登記簿上の建築日付です。工事を始めた日を、そのまま当てはめることはできません。2027年中の入居が一律に必要になる、という制度でもありません。

また、ZEH水準省エネ住宅や認定長期優良住宅・認定低炭素住宅には、2028年以降も別の適用区分があります。家づくりをいつ始めるかだけでなく、どの性能・認定で計画するかを確認しましょう。

土地探し、設計、申請、工事、引き渡し。注文住宅では、決めることが順に続きます。入居したい月だけを伝えると、制度の確認に必要な日付が見えにくくなることがあります。

計画表には「建築確認」「建築日付」「入居予定」を分けて記入し、予定と確認済みの情報を区別しておくと便利です。まだ決まっていない欄は空欄のままにせず、誰が、いつ確認するかを添えておきます。

大きな窓から庭を眺めたい、冬の朝もゆっくり支度をしたい。そんな希望も、窓や断熱、空調の計画と一緒に伝えてください。性能をどう確保するか、必要な費用はどこに含まれるかを確認しながら、好きな空間に予算を配分できます。

「借入限度額」は、控除計算に使う借入残高の上限です。その金額が返ってくるという意味ではありません。実際の控除額は年末のローン残高や所得税額などによって変わるため、制度上の最大額を全額受け取れる前提で、設備や内装の予算を増やすのは避けたいところです。

住宅性能のほかにも、所得、登記上の床面積、10年以上の返済期間、自分で住むことなどの要件があります。2028年以降の入居では、一定の災害レッドゾーンにある新築住宅の除外にも注意が必要です。所在地や建替えの扱いを含め、個別に確認します。

資金計画は、控除を見込まない場合の支払いも一度並べてみましょう。ローン返済に加えて、毎年の税金、保険、設備の手入れや交換に備えるお金まで見ておくと、入居後の暮らしを考えやすくなります。

・計画中の住宅は、控除上のどの性能区分に当たるか
・その区分や日付を、どの書類で確認できるか
・控除の見込みを含め、入居後の支払いに無理がないか

制度をきっかけに、家づくりの条件を早めに整理しておきましょう。ホテルのように落ち着けるリビングも、使いやすい水まわりも、住み始めてから楽しみ続けられることが大切です。

京都で注文住宅をお考えの方は、ご希望の入居時期や暮らし方と一緒に、LIQへご相談ください。家づくりの計画を整理し、個別の控除の適用や税額は税務署・税理士に確認しながら進めましょう。